Ste pripravený na KRÍZU? Hypotekárna a Realitná bublina

kriza

​Ako sa poučiť z minulosti a nerobiť tie isté chyby
Podľa viceguvernéra NBS Jána Tótha: Na Slovensku hypotekárna ani realitná bublina nehrozí. A to aj napriek tomu, že slovenské domácnosti sa v bankách enormne zadlžujú. “Bývanie je najdostupnejšie za posledných 10 rokov. Svojím spôsobom sú ceny nehnuteľností voči príjmom obyvateľstva v relatívnom pomere najlacnejšie. Z tohto hľadiska si nemyslíme, že sme niekde, či v samotnej cenovej bubline alebo na začiatku bubliny, keďže ceny nehnuteľností takto posudzované sa stále javia byť relatívne lacné,” skonštatoval na dnešnom seminári v parlamente viceguvernér Národnej banky Slovenska (NBS) Ján Tóth. Bratislava 16. júna (TASR)

Ja si ale myslím presný opak. Môžeme sa pozrieť do nedávnej minulosti a to do obdobia kedy vypukla celosvetová hypotekárna a realitná kríza, bolo to v rokoch 2008 a 2009 a následky trvajú dodnes. V tej dobe som pôsobil v zahraničí a dalo mi to celkom jasný obraz o situácii, čo sa presne deje vo svete. Nehnuteľnosti sa pred krízou kupovali za stále vyššie, až astronomické ceny, kupovali sa projekty ktoré ešte nestáli, nebola niekedy ani vykopaná jama na základy. Veľa klientov kupovala vyslovene na špekuláciu, kedy si nekupovali bývanie pre seba, ale chceli zarobiť čo najviac na raste cien nehnuteľností. Vznikali noví developeri, stavebné firmy sa išli pretrhnúť. V bankách dávali hypotéky skoro každému, aj takým klientom, ktorí by nemali pri normálnom zdravom trhu dostať čo i len pár drobných, a nie to sumy na bývanie. Všetci chceli bývať, mať nehnuteľnosť na prenájom a zarábať na tom. Nevadili im predražené ceny, podmienky v bankách, a ani to že TRH bol pokrivený a nebol reálny. Išlo o obrovskú bublinu, ktorá samozrejme skôr či neskôr doslova vybuchla.

Bum. A prišlo to. Celosvetová kríza. Okamžite sa začali prepadať ceny nehnuteľností, aj o desiatky percent, mnoho developerov a stavebných spoločností zbankrotovalo, znížil sa objem nákupov, začalo sa prepúštať, mnoho ľudí prišlo o prácu,  príjmy, rodiny. Banky prestali požičiavať a dostali sa do veľkých problémov, keďže ich klienti zrazu prestali splácať, čo viedlo ku krachom mnohých bánk vo svete. Zastavil sa tok peňazí. A dostali sme sa do špirály, z ktorej sa nedalo vykľučkovať. Samozrejme prestalo sa nakupovať. Každý čakal, že to ešte spadne, budú nižšie ceny, odkladali nákup nehnuteľností, áut, technológii do firmy, investícií. Pamätám si presne to obdobie, začalo to v druhej polovici roka 2008 až do roku 2009, v tej dobe som pracoval v zahraničí na kapitálových trhoch a sledoval som celú situáciu z prvej ruky. Celosvetové akcie spoločností klesali deň za dňom, červené more každý deň, depresia, nervozita na trhu, nikto vtedy nevedel kam až to môže padnúť a čo sa môže stať. Najhoršie obdobie bolo v marci 2009, kedy sa dali kúpiť podiely v spoločnostiach na akciovom trhu aj za tretinu, polovicu ich hodnoty spred krízy. Boli samozrejme aj úspešní predvídaví ľudia, ktorí vycítili príležitosť a vtedy začali nakupovať, za najnižšie ceny. Počkali si a dokázali na kríze neuveriteľne zbohatnúť.

Ako sme sa teda poučili z minulosti? Problém ktorý nastal, sa doteraz nevyriešil, neurobili sa žiadne zásadné zmeny, dlhodobé riešenia. Iba sme prečkali krízu a podľa mňa sa rútime do ešte väčšej, desivejšej krízy. Väčšina celosvetových fondov už prekročila svoje maximá z obdobia pred krízou, alebo sú blízko týchto maxím a naďalej stúpajú.  Takisto ceny nehnuteľností sú v blízkosti, alebo už prekročili ceny z rokov 2008/2009. Na Slovensku im chýba už len 4 až 8 % a sme opäť na maximách. Klienti opäť kupujú od developerov projekty z papiera. Banky znížili úroky na minimum, úvery dostáva enormne veľa klientov a veľa mladých ľudí sa zadlžuje. Banky síce tvrdia, že sú obozretnejšie pri bonite klientov a že sú pripravené na možné turbulencie, ale nie sú. Nemajú ani najmenšiu možnosť predísť takýmto problémom, a ani ich neustoja. Tak ako minule, priškrtia vydávanie úverov a trh sa opäť zastaví. Ďalšie obrovské riziko sú parametre úverov od bánk. Veľa ľudí si berie úvery s maximálnou splatnosťou teda 30 rokov, alebo až pomaly k dôchodku, za momentálne nízke úroky, a čo je najhoršie berú si čo možno maximum peňazí, až pomaly koľko im banka povolí. A teraz si predstavme že príde prvý problém. Napríklad zvýšenie úrokových sadzieb. Snáď si nemyslíte, že úroky budú stále padať, alebo sa udržia na tejto skvelej hladine. Nie, pôjdu samozrejme časom naspäť, teda sa budú s garanciou istoty zvyšovať. Tým pádom sa bude zvyšovať aj splátka. Budete na to mať, keď sa zvýši splátka o 30%, o 50% rátate s takouto možnosťou? Alebo príde zmena, strata zamestnania, akýkoľvek úraz a tak podobne. Čo urobíte? Banky už nemajú možnosť Vám pomôcť, pretože máte úver na maximum, s najvyššou možnou splatnosťou. Dajú Vám možno odklad splátok na pol roka, ale to Vašu situáciu nevyrieši.
Takže podľa mňa nie je otázka či vôbec kríza príde, ale otázka je kedy. Ja si myslím že to bude už čoskoro. Dôležité je aby nás to neprekvapilo, aby sme sa na to dostatočne pripravili a neurobili tú istú chybu ako mnohí v minulosti. Dá sa na to pripraviť. Ja a moji klienti sú na to nachystaní.
A čo Vy?

Matej Salay
Foxt, s.r.o.

© 2021 foxt.sk